La crise du logement ne semble pas près de prendre fin. Alors que Mark Carney avait promis d’y remédier, les mises en chantier ont chuté et voilà qu’il vient à la rescousse des promoteurs immobiliers. Paradoxalement, le gouvernement a clairement fait savoir qu’en réalité, il ne souhaitait pas que les prix baissent.
Interrogé sur la question de savoir s’il souhaitait que les prix des logements baissent, le ministre du Logement, Gregor Robertson, a répondu : « Non. Je pense que nous devons augmenter l’offre et veiller à la stabilité du marché. C’est un secteur essentiel de notre économie. » Pour justifier le plan de sauvetage des condos, Carney a expliqué que les promoteurs « ne veulent pas vendre à perte ».
Dans un rapport récent, la banque CIBC a bien résumé la situation en expliquant que : « Les prix sont encore trop élevés pour acheter, mais pas assez élevés pour construire. » La Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) prévoit donc que le nombre de mises en chantier passera de 259 000 en 2025 à 247 000 cette année, puis à 223 000 en 2027 et à 216 000 en 2028. Et ce, malgré la promesse de Carney de construire 500 000 nouvelles maisons par année.
Cette situation étrange s’explique par le fait que la classe dirigeante canadienne est accro au marché immobilier et ne veut pas mettre fin à cette manne financière. Elle tente désespérément de maintenir la bulle immobilière gonflée, car si celle-ci éclatait, cela plongerait l’économie tout entière dans une spirale descendante.
Accro à l’immobilier
Pendant longtemps, les prix des maisons se situaient aux alentours du triple du revenu des ménages. Par exemple, en 2001, le coût moyen d’une maison s’élevait à environ 165 000 dollars. Le revenu des ménages à l’époque était d’environ 55 000 dollars, ce qui permettait à de nombreuses familles d’épargner pour constituer une mise de fonds et d’acheter une maison.
Mais alors que le système capitaliste entrait en crise, les capitalistes ont retiré leurs fonds du secteur manufacturier et ont plutôt cherché des moyens de s’enrichir rapidement par la spéculation. De 2000 à 2024, les investissements dans les machines et l’équipement sont passés de 6,3% du PIB à 3,3 %. En revanche, les investissements résidentiels, qui n’étaient que de 4,3% en 2000, ont atteint en moyenne 8,3% entre 2018 et 2023. Il s’agit du taux le plus élevé parmi les pays de l’OCDE (les 35 principales économies avancées).
Ce processus a été aggravé par la crise financière de 2008. En réponse, les taux d’intérêt ont été maintenus à un niveau artificiellement bas afin d’encourager les gens à emprunter de l’argent pour permettre au système de continuer à fonctionner. Cela a permis à davantage de familles d’acheter une maison à un taux hypothécaire avantageux. En même temps, cela a alimenté une bulle spéculative effrénée, les investisseurs achetant des maisons à crédit dans le but de les revendre rapidement pour réaliser un profit.
Les prix des maisons ont atteint des sommets vertigineux, créant une véritable manne de profits faciles et de commissions juteuses pour les promoteurs, les spéculateurs et les banquiers. Selon Statistique Canada, le secteur de l’immobilier, de la location et du crédit-bail affiche la deuxième marge bénéficiaire la plus élevée du pays, à environ 20%, devancée uniquement par celui de la finance et de l’assurance. Le secteur immobilier a connu une croissance exponentielle et est devenu la première industrie du Canada. Il a atteint son apogée en 2023, lorsque le secteur du logement représentait environ 40% du PIB du pays – un pourcentage bien supérieur à celui de tout autre pays du G7.
En 2025, le prix moyen d’une maison avait grimpé en flèche pour atteindre 740 000 dollars, soit une hausse de 350%! Cette augmentation a largement dépassé celle du revenu des ménages, qui s’élevait à environ 106 000 dollars par année, rendant impossible pour des millions de personnes l’accès à la propriété.
La situation s’est tellement détériorée que la plupart des jeunes se sont résignés à l’idée que, peu importe leurs efforts, ils ne pourront jamais s’acheter de maison. Ceux qui ont eu la chance de consacrer toutes leurs économies à la mise de fonds découvrent également qu’ils ne sont pas vraiment propriétaires de leur maison. Ils ne font que la louer à la banque. Et aujourd’hui, ceux qui ont contracté un prêt hypothécaire colossal risquent de tout perdre.
Le problème de la dette
Les banques ont été parmi les principales bénéficiaires de ce processus : elles ont accordé des prêts hypothécaires de plus en plus importants pour encourager les acheteurs à continuer d’acheter, ce qui a, à son tour, fait grimper les prix encore davantage. De 2000 à aujourd’hui, le montant moyen des prêts hypothécaires est passé de 96 000 à 470 000 dollars, soit une hausse de 480%. Les six grandes banques canadiennes sont pratiquement devenues des propriétaires financiers géants, nous soutirant plus de 80 milliards de dollars par année sous forme de paiements d’intérêts hypothécaires.
Il en résulte que les ménages canadiens affichent désormais le niveau d’endettement le plus élevé du G7. À elle seule, la dette hypothécaire s’élève à 2400 milliards de dollars, soit l’équivalent de la taille totale de l’économie! Cette montagne de dettes représente une bombe à retardement prête à exploser. Alors que les salaires stagnent, que des travailleurs sont mis à pied et que les services sociaux sont démantelés, des millions de Canadiens se retrouvent au bord du gouffre, criblés de centaines de milliers de dollars de dettes hypothécaires.
La classe dirigeante n’a pas de véritable solution à ce problème et gère plutôt l’endettement des ménages comme un camion qui transporte une cargaison de nitroglycérine liquide. Elle avance prudemment. Elle ajuste tel ou tel taux d’intérêt. Elle met au point tel ou tel stratagème bancaire dans le but de retarder l’inévitable.
Par exemple, les banques ont systématiquement allongé la durée de remboursement des prêts hypothécaires. En 2023, la Banque TD a révélé qu’un quart de ses prêts hypothécaires avaient une durée de remboursement de 35 ans ou plus. La même année, un cinquième des prêts hypothécaires de la CIBC ont été prolongés de telle sorte que les versements mensuels ne couvraient même pas les intérêts. Ceux-ci étaient plutôt ajoutés au solde impayé.
Bien que ces programmes aient permis de réduire les versements mensuels, bon nombre de personnes se sont retrouvées piégées dans des prêts hypothécaires à vie, fondamentalement impossibles à rembourser. Ce tour de passe-passe financier semble avoir repoussé la catastrophe à plus tard, mais cela n’a rien résolu.
N’importe qui doté d’un minimum de bon sens peut voir que cette situation est intenable. La route est semée d’embûches et le moindre accroc pourrait avoir des conséquences explosives. Et la classe dirigeante fait tout ce qui est en son pouvoir pour éviter que la bombe n’explose.
Selon Statistique Canada, 66,5% de la population canadienne est propriétaire de sa maison. Cela signifie que, techniquement, tant que les prix augmentaient, les propriétaires s’enrichissaient. Quelle que soit l’ampleur de leur prêt hypothécaire, les ménages pouvaient toujours s’attendre à devoir moins que la valeur de leur maison. Pour beaucoup, leur maison est devenue leur plan de retraite.
Mais pour que les maisons deviennent abordables, il faudrait que les prix baissent de 40 à 50%. Or, cela est impossible sans faire éclater la bulle immobilière et provoquer l’effondrement de l’économie canadienne. Cela mènerait à la faillite des millions de Canadiens dont les prêts hypothécaires dépasseraient la valeur de leur maison.
Les prix ont déjà baissé d’environ 20%, ce qui a laissé de nombreux propriétaires avec des prêts hypothécaires à valeur nette négative, c’est-à-dire dont le montant est supérieur à la valeur réelle de leur maison. Cette situation pourrait faire basculer la situation et entraîner une hausse des défauts de paiement. Or, une telle hausse ne ferait qu’entraîner les prix encore plus bas. Pour les nombreux travailleurs contraints de compter sur la valeur de leur maison pour prendre leur retraite, cela signifierait la perte de toutes leurs économies.
Sans surprise, au cours des trois derniers mois, les taux de défaut de paiement ont atteint des niveaux jamais vus depuis 2009 au Canada. Ces chiffres n’incluent pas les paiements hypothécaires, qui sont généralement la dernière chose sur laquelle un propriétaire fera défaut. Malgré tout, les défauts de paiement et les arriérés hypothécaires ont fortement augmenté depuis l’année dernière.
Il ne fait aucun doute que ces développements ont pesé dans les décisions qui ont conduit aux plans de sauvetage des condos à Vancouver et à Toronto. La classe dirigeante ne peut pas se permettre de laisser la bulle immobilière éclater.
Un programme socialiste pour le logement
Fidèle à lui-même, le chef conservateur Pierre Poilievre soutient que les gouvernements doivent réduire les taxes et les frais liés à la construction résidentielle. Or, cela profiterait directement aux promoteurs, aux spéculateurs, aux investisseurs immobiliers, aux propriétaires ou aux banques qui ont énormément tiré profit de cette bulle spéculative. Et rien ne garantit que cela conduirait à la construction de nouveaux logements ni que le coût du logement baisserait.
Les partis de gauche comme le NPD et Québec solidaire proposent de taxer les grands propriétaires immobiliers et d’imposer équitablement les immeubles de logements. Ils proposent également de faire passer le taux d’inclusion des gains en capital de 50 à 100%. Ce sont là des propositions avec lesquelles les communistes sont d’accord. Quand on y réfléchit, il est tout à fait insensé que les spéculateurs immobiliers ne payent de l’impôt que sur 50% de leurs profits. Cela a directement encouragé la spéculation.
Le chef du NPD, Avi Lewis, propose également de créer une société publique de développement et de construction afin de bâtir un million de logements hors marché sur une période de cinq ans. Lewis propose de recourir à la construction modulaire pour réduire les coûts de construction et accélérer les délais de livraison.
S’écarter de la logique du profit dans le secteur immobilier est un pas dans la bonne direction. Mais qui va payer pour ce plan? Lewis affirme qu’il pourrait être financé par une augmentation des impôts sur les propriétaires d’entreprises et les immeubles de logements. Il est possible qu’une partie de cet argent puisse être recueillie par le biais de la fiscalité. Or, l’expérience montre que lorsque les capitalistes sont imposés, ils ont tendance à transférer leur argent vers des secteurs plus rentables, sabotant ainsi les tentatives visant à les taxer. Ce projet devrait donc probablement être financé par la dette publique, qui connaît déjà une croissance exceptionnelle.
À cela s’ajoute le fait que, selon la Société canadienne d’hypothèques et de logement, il faudrait construire près de 5 millions de logements d’ici 2030 pour ramener les prix du logement aux niveaux de 2019, qui étaient déjà beaucoup trop élevés. La proposition de Lewis ne permettrait d’en construire que 20% – ce qui signifie que nous continuerions de dépendre des promoteurs privés, qui n’en construisent actuellement qu’un peu plus de 250 000 par année. Il nous manquerait donc 2,75 millions de logements.
Le problème avec les propositions comme celles de Lewis, c’est qu’elles passent à côté de la contradiction fondamentale du capitalisme en cherchant à développer des entreprises d’État qui coexistent avec le secteur privé. Cette approche repose sur le secteur privé pour construire la majeure partie des logements et laisse toute notre richesse enfermée derrière des portes closes, dans les coffres des entreprises et des banques.
Les propositions de Lewis tombent également à plat, car elles maintiennent les familles de la classe ouvrière enchaînées aux banques par leurs prêts hypothécaires. Le capitalisme ayant transformé le logement en un placement, de nombreuses familles ouvrières comptent sur leur maison pour leur retraite. Le programme de Lewis, s’il était mis en œuvre, ferait baisser considérablement le coût du logement; mais ce faisant, il risquerait de faire éclater la bulle, ce qui anéantirait les économies de millions de travailleurs canadiens.
La seule façon de sortir de cette impasse, c’est de mettre en place un programme de logement social.
Pour ce faire, il faut commencer par briser l’emprise des banques. En expropriant ces parasites financiers, nous pourrions regrouper leurs immenses ressources au sein d’une banque centrale d’État placée sous le contrôle des travailleurs. Cette banque collaborerait avec un organisme central de construction résidentielle afin de lancer un vaste programme de construction de logements.
Une fois les parasites financiers écartés, les versements hypothécaires des familles de la classe ouvrière pourraient être réduits à un tiers de leur revenu – garantissant ainsi qu’aucune famille ne soit expulsée de son logement parce que les actionnaires ont besoin de dividendes. Et alors que les régimes de retraite ont été réduits comme peau de chagrin dans les dernières années, des millions de travailleurs ont été contraints de compter sur la valeur de leur maison comme plan de retraite. C’est pourquoi un programme socialiste de logement doit aller de pair avec la mise en œuvre d’un véritable régime de retraite universel et solide, afin que les travailleurs n’aient pas à risquer leurs économies dans un prêt hypothécaire pour prendre leur retraite.
Ce n’est qu’au moyen d’un programme socialiste de logement, qui s’attaque de front à la propriété privée et au profit, que nous pourrons résoudre la crise du logement une fois pour toutes.
